Guía
Primera y segunda vivienda en un UVA: la tasa no viaja sola
Dónde la página del banco cambia la TNA, el plazo o el porcentaje entre primera y segunda vivienda, y cuánto se mueve la cuota francesa si cambia la tasa.
Redacción de CreditoUva · Publicado el · Actualizado el
Primera, única, permanente y segunda no son sinónimos
Las páginas mezclan cuatro ideas: que sea la primera que comprás, que sea la única que tenés, que la vayas a habitar, y que sea una segunda. No son la misma casilla del formulario. Supervielle habla de «primera vivienda o vivienda única y permanente (de ser titulares de otra propiedad, no deben poder usarla)». Nación habla de «vivienda única y de ocupación permanente». Hipotecario separa primera y segunda en la tasa y en el plazo, y además publica un CFT distinto para vivienda no permanente. Una casa de fin de semana puede caer en «no permanente» aunque sea la única a tu nombre. No lo resuelvas con el título de la nota.
Hay un post corto, segunda vivienda UVA. Esta guía se queda en los textos del 1 de noviembre de 2026 y en la cuota francesa cuando la página publica las dos TNA. Si la página no publica la tasa de la segunda, no hay cuota de la segunda.
Dónde cambian la tasa, el plazo o el porcentaje
Hipotecario: Plan Sueldo y Pack Emprendedor, 7,5% en primera vivienda y 9,5% en segunda. Plazo único de 180 meses en la primera y plazo máximo de 180 en la segunda. CFT con IVA 8,01% en permanente y 12,35% en no permanente. Financiación publicada hasta el 80% en esa pieza, sin un segundo porcentaje para la segunda en el tramo que leímos.
Nación: 6,7% si es vivienda única de ocupación permanente, cobrás haberes en el banco y el valor no pasa 210.000 UVA. 12% para segunda vivienda o para valores mayores, con tope de vivienda de 350.000 UVA. El máximo prestable publicado pasa de 157.500 UVA a 260.000 UVA. No es solo un cambio de tasa: cambia el techo de la operación.
Brubank: 70% primera y 60% segunda, hasta 30 años, sin TNA en el HTML. Comafi: 75% en primera y 75% en segunda, y 50% si es refacción; la bonificación a 7,50% está escrita para vivienda única y permanente. Patagonia no separa, en lo leído, una TNA de segunda vivienda: separa haberes y refacción. Supervielle detalla primera o única permanente y no vimos una TNA de segunda en esa pieza. ICBC habla de vivienda principal y de segunda en el monto máximo ($450 millones y $200 millones) y publica 6,90% y 9,90% por el sueldo, no por el orden de la casa, en los renglones que leímos. No le atribuimos al 9,90% el rótulo de «segunda» si la página lo ata a otra cosa.
Cuánto se mueve la cuota cuando la TNA sí está publicada
Sobre el caso de $60.000.000 y 240 meses, la cuota francesa a 7,5% es la del caso de trabajo que usan las otras guías. La misma función a 9,5% —el salto de Hipotecario, aunque ellos publiquen 180 meses y no 240— y a 12% —el salto de Nación— se puede correr en el simulador de cuotas en un minuto. No la escribimos como si 240 meses fuera el plazo de Hipotecario: ellos dicen 180. Rehacé Hipotecario a 180 meses con 7,5% y con 9,5%, mismo capital, y la diferencia es solo la tasa. Rehacé Nación a 360 meses, que es un plazo que sí publican, con 6,7% y con 12%. Comparar 6,7% a 30 años contra 12% a 15 años mezcla dos palancas y no se puede atribuir el resultado a la «segunda vivienda».
El porcentaje también mueve el capital. Brubank, sin tasa visible, igual te cambia el monto: 60% de un inmueble no es 70%. Sobre $80.000.000 son $48.000.000 contra $56.000.000, antes de saber la TNA. Esa diferencia de capital, a cualquier TNA, cambia la cuota en la misma proporción, porque el francés es lineal. No hace falta la tasa para saber que la segunda, en ese banco, parte de menos plata prestada. Hace falta la tasa para saber la cuota. Como no está, no la inventamos.
El ingreso del 25% escala con la cuota. Una segunda vivienda que sube la TNA y además no suma el sueldo de un codeudor del mismo modo puede quedar fuera aunque la primera «daba». Mirá cuota-ingreso con el capital que realmente financian, no con el de la publicidad de primera vivienda.
FGS, haberes y vivienda no permanente
El tope de 150.000 UVA que explica esta guía está atado, en el criterio del sitio, a primera vivienda. Llevarlo a una segunda es usar el número fuera de su condición. La marca Compatible FGS del comparador mira la TNA mínima de la ficha, que suele ser la de la primera con haberes. La segunda, a 9,5% o a 12%, no entra en ese techo. No filtres «FGS» y después cambies el destino.
Haberes y destino se apilan. En Nación hacen falta las dos cosas para el 6,7%: haberes y vivienda única dentro del valor. En Hipotecario, dejar de acreditar haberes suma 400 puntos básicos sobre la tasa pactada, sea cual sea el destino que te hayan liquidado. En Comafi la bonificación de la refacción y de la compra permanente cae si se corta la relación. La segunda vivienda no es el único modo de perder la tasa baja.
Vivienda no permanente, en Hipotecario, tiene su propio CFT con IVA, 12,35%, distinto del 8,01% de la permanente. Si tu caso es una casa que no vas a habitar, pedí esa columna, no la de «segunda» ni la de «primera». Tres rótulos, tres números.
Qué preguntar antes de reservar
Cuatro preguntas alcanzan: si para ese banco el inmueble es primera, única permanente, segunda o no permanente; qué TNA y qué CFT corresponden a esa casilla; qué porcentaje de la tasación financian en esa casilla; y si el plazo máximo cambia. Con las respuestas, una pasada por el simulador. Sin las respuestas, la cuota de la landing de primera vivienda no es tu cuota.
Los bancos que el 1 de noviembre no se pudieron leer —Santander, BBVA, Galicia y el resto de la lista en la comparación— no entran en este reparto. Una ficha anterior puede hablar de segunda vivienda con fecha de septiembre. Usala como archivo, no como lectura de hoy. Si tenés la liquidación nueva, esa manda, y si querés que actualicemos la ficha, el canal es contacto.
Preguntas frecuentes
¿La segunda vivienda sale siempre 2 puntos más?
No. Hipotecario publica 7,5% en primera y 9,5% en segunda, para plan sueldo y pack emprendedor. Nación pasa de 6,7% a 12% cuando el caso deja de ser vivienda única con haberes y valor de hasta 210.000 UVA. No es el mismo salto. Otros bancos, en lo leído, no separan la tasa y sí el porcentaje.
¿Brubank cobra más tasa por la segunda?
En el HTML del 1 de noviembre no hay TNA. Sí hay porcentaje: 70% en la primera y 60% en la segunda. Sin la tasa no calculamos una cuota «de segunda vivienda» para ese banco.
¿La segunda vivienda entra en el tope FGS?
El criterio que el sitio documenta para ese fondeo es primera vivienda. No uses el tope de 150.000 UVA ni la marca Compatible FGS como si alcanzaran a una segunda casa.