Guía
UVA o tasa fija en pesos: la cuota inicial no alcanza para elegir
Compará la cuota francesa de una TNA UVA del 7,5% con el promedio BCRA de hipotecarios en pesos. El cruce depende de cuánto suba la UVA, y la cuenta está hecha.
Redacción de CreditoUva · Publicado el · Actualizado el
Dos contratos distintos, aunque los dos digan hipoteca
En un hipotecario a tasa fija en pesos, la cuota en pesos sale del sistema francés y no se reescribe cuando sale el IPC. El saldo en pesos baja todos los meses si pagás. El precio de esa previsibilidad, en el promedio del sistema, es una TNA mucho más alta que la de un UVA.
En el UVA la TNA también es fija, pero está aplicada sobre un saldo que se mide en UVA. La cuota en pesos del mes uno puede parecerse a un alquiler. La del mes cuarenta puede no parecerse. No es que el banco «suba la tasa»: sube la unidad. Si tu sueldo se mueve con la inflación, el peso de la cuota puede mantenerse. Si tu sueldo está clavado en pesos nominales, el UVA se te come el margen.
CreditoUva no tiene un simulador de tasa fija hipotecaria por banco, porque no relevamos esas grillas con la misma ficha que los UVA. Para comparar órdenes de magnitud usamos la serie oficial que ya está en el sitio, no un número redondo.
De dónde salen las dos tasas de la tabla
La serie «Hipotecarios en pesos (>10 años)» del BCRA, archivo de tasas de préstamos al sector privado, cierra el último punto cargado en el sitio el 30 de septiembre de 2026. Esa TNA es un promedio ponderado. Un banco puede estar bastante por arriba o por abajo. Sirve para no inventar una «tasa fija de mercado» de memoria.
La TNA del 7,5% del caso UVA es el tope del programa de fondeo que el sitio marca como Compatible FGS. No es el promedio de las altas UVA. Ese promedio está en la otra serie del sitio, la de finuva, y también cierra en septiembre de 2026, más abajo que 7,5%. La tabla muestra las tres cuotas sobre el mismo capital de $60.000.000 y el mismo plazo de 240 meses, para que la única diferencia sea la tasa y, en el UVA, el hecho de que después se mueve.
El gráfico de esas series, con la fuente, está en evolución de tasas. El caso UVA paso a paso está en cómo funciona el crédito.
Cuota inicial UVA contra cuota de una tasa fija en pesos
La tasa fija no es de un banco: es el último promedio de la serie BCRA de hipotecarios en pesos a más de 10 años (27.47% al 2026-09-30). La TNA UVA del caso es 7.50%. El promedio de altas UVA del sistema, en la serie del sitio, cierra en 6.81% al 2026-09-30: lo mostramos aparte para no mezclar un promedio con el caso. El cruce es el mes en que la cuota UVA, escalada por un ritmo constante de la UVA, iguala la cuota fija. No incluye seguros ni impuestos.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Cuota inicial a TNA 7.50% + UVA | $ 483.356 |
| Cuota si la TNA fuera el promedio UVA del sistema (6.81%) | $ 458.361 |
| Cuota fija en pesos al promedio BCRA (27.47%) | $ 1.379.534 |
| Mes en que se cruzan si la UVA sube 2% por mes | 53 |
| Mes en que se cruzan si la UVA sube 3% por mes | 35,5 |
El mes en que las cuotas se cruzan
Si la cuota UVA crece todos los meses al mismo ritmo que una UVA hipotética, hay un mes en el que empata a la cuota fija. La cuenta es un logaritmo: meses = log(cuota fija / cuota UVA inicial) / log(1 + ritmo). No hace falta una planilla negra. Con un ritmo del 2% mensual el cruce llega bastante después que con un 3%. Los dos números están en la tabla y los podés rehacer.
Ese cruce compara cuotas, no el total pagado ni el saldo. Aunque la cuota UVA todavía no haya alcanzado a la fija, el saldo en pesos puede haber crecido. Y aunque la cuota UVA ya sea más alta, durante los primeros años pagaste menos pesos por mes y ese flujo tiene un valor. La tabla no dice «conviene el UVA hasta el mes N». Dice en qué mes, bajo ese supuesto, las cuotas del mes se igualan.
Tampoco modelamos sueldos. Si tu ingreso acompaña al IPC y la UVA también, el ratio cuota-ingreso puede quedar cerca del inicial. Si paritás cada seis meses y la UVA se mueve todos los días, hay ventanas en las que la cuota corre más que el recibo. La guía de relación cuota-ingreso trabaja el 25% del sitio sobre la cuota de hoy, que es el único momento que el simulador conoce.
Lo que el promedio en pesos no te dice
Un promedio de originación mezcla líneas, plazos y clientes. Puede incluir operaciones que no están abiertas al público general o que piden haberes en ese banco. Usarlo como «la tasa fija que me van a dar» es el mismo error que tomar el 7,5% como «la tasa UVA que me van a dar». En la comparación de bancos se ve que, el 1 de noviembre de 2026, Nación publicaba 6,7% con haberes y vivienda de hasta 210.000 UVA, y 12% fuera de ese caso. Hipotecario publicaba 7,5% y 9,5%. Patagonia, 7,5% con haberes y 10,5% sin ellos. La fija en pesos de tu banco puede estar igual de segmentada.
Además el CFT de la fija y el CFT del UVA no se leen igual. En el UVA el CFT suele estar expresado en la unidad del crédito, sin la inflación que después va a caer sobre los pesos. Comparar un CFTEA UVA de un dígito con un CFT en pesos de dos dígitos y concluir que uno es doce veces más barato es un error de unidad, no de aritmética.
Cómo usar esto antes de pedir la carpeta
Calculá la cuota fija que te ofrecerían, si te la ofrecen, con el simulador de cuotas y la TNA que esté escrita en la liquidación, no con el promedio BCRA. Calculá la cuota UVA inicial con el simulador UVA. Después hacé el cruce con dos ritmos que te duelan, no con el ritmo que te gustaría. Si al ritmo alto la cuota UVA supera lo que podrías pagar antes de que tu convenio actualice el sueldo, el UVA te queda corto de margen aunque la cuota de hoy entre holgada.
Si nadie te cotiza una fija en pesos a veinte años, no completes el hueco con el promedio de la serie y firmes igual. La serie explica el orden de magnitud del sistema en septiembre de 2026. Tu contrato es el del banco, con el plazo que realmente den. Varias líneas UVA que leímos en noviembre llegan a 20 o 30 años. Una fija corta, de cinco o diez, no es comparable con un UVA de 240 meses aunque la cuota del primer mes se parezca. Llevá las dos liquidaciones al simulador de cuotas con la TNA escrita, el mismo capital y el mismo plazo, y recién ahí mirá el cruce de la tabla. Si el banco no te da el plazo largo en la fija, el cruce de esta página no es tu caso: rehacelo con el plazo real, porque una fija corta tiene cuota más alta y el empate con el UVA llega antes.
Preguntas frecuentes
¿La tasa fija en pesos de la tabla es la de un banco?
No. Es el último punto de la serie BCRA de hipotecarios en pesos a más de 10 años que ya publica CreditoUva en Evolución de tasas. Es un promedio del sistema, no una oferta.
¿Si la cuota UVA es más baja, el crédito UVA es más barato?
La cuota inicial es más baja. El costo total depende de la UVA durante todo el plazo. Si la UVA sube fuerte, la cuota UVA puede pasar a la fija y el capital adeudado en pesos también crece. La tabla marca en qué mes se cruzarían las cuotas bajo un ritmo constante, que no es un pronóstico.
¿Puedo mezclar el promedio UVA del sistema con la TNA del 7,5%?
No conviene. El 7,5% es el tope que usa el sitio para el fondeo FGS y un caso de trabajo. El promedio de altas UVA es otra serie, más baja en el último mes publicado. Las dos filas están separadas para que no se lean como la misma tasa.