Crédito UVA para refacción y construcción: solo los porcentajes que leímos

Nación: construcción con tope en UVA y desembolsos

La página de créditos hipotecarios del BNA incluye, entre los destinos, construcción y ampliación, refacción o terminación, además de adquisición o cambio. Para construcción de vivienda única de hasta 210.000 UVA con haberes y tasa del 6,7%, el máximo prestable es el equivalente a 157.500 UVA y no debe superar el 90% del presupuesto de obra con IVA. En la línea al 12% el máximo publicado es 260.000 UVA, con el mismo tope del 90% del presupuesto. No es el 75% de una compra.

El desembolso de obra, en esa página, son tres cuotas de plata: 30% al cumplir los requisitos y constituir la garantía, 50% cuando verifican al menos el 80% del avance del primer tramo, y 20% con el mismo criterio sobre el segundo. Si el terreno ya tiene obra empezada, financian el resto solo hasta un avance del 60%. Esos porcentajes son de desembolsos, no de LTV. Confundirlos con «me prestan el 50%» es leer mal la página.

La tasa no es automática para cualquier obra. El 6,7% sigue atado a vivienda única, haberes en el banco y el tope de valor. Una ampliación de segunda vivienda cae en el 12% si entra en los casos que la página manda a esa tasa. El plazo general publicado llega a 30 años; no vimos una frase que prohíba ese plazo en construcción, ni una que lo garantice para un presupuesto chico. Preguntalo. No lo damos por sentado.

Patagonia, Comafi, Supervielle e ICBC

Patagonia, en el hero de la landing, dice que para compra financia hasta el 70% del inmueble y para refacción hasta el 25%. Es la brecha más grande de las que leímos. Sobre un mismo valor, el capital de refacción es poco más de un tercio del de compra. La tasa de esa página es 7,50% con haberes y 10,50% sin ellos, no el 8,50% que una ficha anterior del comparador tenía anotado. La cuota de la tabla usa 7,5% como caso, y si no cobrás el sueldo ahí tenés que rehacerla al 10,50% en el simulador.

Comafi publica 50% para refacción o ampliación, contra 75% para primera o segunda vivienda. El tope de $450.000.000 es por codeudor. La bonificación de 1,50 punto, que baja la TNA de 9% a 7,50%, incluye refacción o ampliación de vivienda única y permanente, mientras sigas cobrando el sueldo o operando la PyME. Si la obra es de una segunda vivienda, no vimos esa bonificación en la frase. El plazo de la página es hasta 20 años.

Supervielle publica refacción, mejoras y ampliación con máximo de 150.000 UVA, mínimo de $10.000.000, plazo hasta 20 años y hasta el 75% de la tasación o del presupuesto, el menor. Es el mismo porcentaje que usa para la compra de primera vivienda en esa pieza, no un recorte. La TNA publicada del ejemplo es 7,50%, con la vigencia 2026 y la cuenta sueldo. ICBC dice 50% en refacción o ampliación en un bloque, y en otro «50% en vivienda de uso no permanente, ampliación y refacción», mientras la compra permanente aparece como 70% y también como 80% según el bloque. Por eso el porcentaje de compra de ICBC está sin una cifra única en la comparación, y el de refacción lo citamos como el 50% que sí se repite.

Lo que no apareció en las otras páginas

Banco Hipotecario, en la URL de adquisición que leímos, describe el crédito para vivienda y no una línea de obra. Brubank habla de primera o segunda vivienda, 70% y 60%, sin un párrafo de refacción en ese HTML. Santander, BBVA, Galicia, Macro, Ciudad, Credicoop y Provincia no tuvieron página legible. No escribimos «no ofrecen refacción». Escribimos que esta pasada no lo verificó. La ficha vieja del comparador puede decir otra cosa, con otra fecha: no la mezclamos.

Tampoco verificamos si el fondeo FGS, pensado para primera vivienda, alcanza a una refacción. El tope de 150.000 UVA aparece como máximo de producto en Supervielle, que es un número de esa pieza, no una constancia de que el cupo del fondo esté abierto para obra. El tope de 150.000 UVA explica la cuenta en pesos. No dice que tu ampliación entre en el programa.

Cómo simular la obra sin disfrazarla de compra

Tomá el presupuesto que el banco va a mirar, no el del arquitecto si son distintos. Aplicá el porcentaje de esa línea, no el de la compra del mismo banco. El capital que sale es el que cargás en el simulador, con el plazo que la página deja para ese destino y con la TNA de tu caso (haberes o no). La cuota es inicial y en UVA quieta. Si la obra dura un año y los desembolsos son tres, como en Nación, no estás pagando la cuota plena desde el día uno sobre el total: el saldo crece con cada desembolso. El simulador no arma ese cronograma. Mostrá el tramo final, que es el pesado, y tratá los meses de obra como un período aparte que el banco te tiene que liquidar.

El efectivo propio es el resto del presupuesto más los gastos de hipoteca, que en una obra no incluyen la comisión de una compraventa pero sí pueden incluir escribano de la garantía. El detalle de qué no numeramos está en gastos de escrituración. Si el presupuesto se va de costo, el banco no está obligado a ampliar el cupo: el 90% de Nación es sobre el presupuesto que ellos aceptan, no sobre el sobrecosto de la obra.

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