Gastos de escrituración de una hipoteca UVA: qué existe y qué no numeramos

Cinco conceptos que no son intercambiables

La tasación dice cuánto vale el inmueble para el banco, que puede no coincidir con el precio de la reserva. El LTV se aplica sobre la tasación o sobre el precio, el menor, cuando el banco lo aclara. Supervielle lo aclara para la compra: hasta el 75% de la tasación o del valor de compra, el que sea menor. Si tasaron por debajo de lo que firmaste, el banco presta menos y tu efectivo sube. Eso no es un «gasto»: es capital que la línea no cubre.

El impuesto de sellos es provincial y puede tener excepciones para vivienda única que cambian por ley de presupuesto. No citamos una alícuota de memoria. Pedila para tu provincia, para ese año y para ese destino (compra, hipoteca, o las dos). A veces grava el contrato de préstamo y a veces la escritura. Son hechos imponibles distintos.

Los honorarios del escribano salen de la escala del colegio de la jurisdicción y de lo que efectivamente regula ese año. No los reemplaza un porcentaje único del país. La inscripción en el registro y los certificados (dominio, inhibición, catastro) son trámites con arancel propio, chicos al lado de sellos y honorarios, pero existen y se pagan antes de la firma. El seguro de incendio del banco no es un gasto de escritura: es un cargo del crédito, y en Hipotecario la página lo publica en 0,015%. No se lo sumes al escribano.

Cómo armar el número sin una alícuota falsa

Hacé tres presupuestos escritos: el del escribano con el precio de compra y el monto de la hipoteca por separado, el del banco con tasación, sellos si los retiene y seguros, y el de la inmobiliaria si hay comisión. Sumalos. Compará esa suma con el ahorro propio de la tabla, el que sale de restar el capital financiado al precio. El efectivo del día es la resta más la suma. Si solo mirás la resta, te falta plata en la mesa de firma aunque la cuota del simulador cierre.

Si alguien te dice «calculá 4%» o «calculá 8%», pedile la norma o la escala. Si no la tiene, es un rango de experiencia, no un dato de CreditoUva, y no lo vamos a adoptar para que la guía parezca más precisa. Preferimos una celda vacía a un porcentaje apócrifo. Cuando tengas el presupuesto real, podés medir vos qué porcentaje del precio representa. Ese porcentaje es de tu operación, no del mercado.

El simulador UVA tiene un modo por valor de propiedad y porcentaje. Usalo para la cuota del capital que el banco sí presta. No le cargues los gastos como si fueran parte del crédito, salvo que el banco los financie y te lo escriba. Nación, en la página leída, no dice que financie honorarios. Comafi dice que los paga el cliente. Financiar los gastos por tu cuenta, con un personal, es otro CFT y otra cuota: no lo escondas dentro del UVA.

Compra, hipoteca y obra no gastan igual

En una compra hay dos negocios: el de la propiedad y el del préstamo. Cada uno puede tener su sello y su escritura. En una refacción o una construcción sobre un inmueble que ya es tuyo, no hay compraventa. Hay hipoteca, y a veces un presupuesto de obra que el banco desembolsa en tramos. Nación describe tres desembolsos en construcción, 30%, 50% y 20%, contra avance. El escribano de esa operación no es el de una compra de departamento usado. El detalle de destinos está en refacción y construcción.

Segunda vivienda tampoco hereda exenciones de vivienda única, cuando esas exenciones existen. No afirmamos que en tu provincia existan: afirmamos que no se trasladan solas de un destino a otro. Preguntalo con el domicilio del inmueble, no con el de tu DNI si son distintos.

La precancelación, más adelante, no devuelve los gastos de escritura. Esos se pagaron. La guía de cancelación anticipada habla del saldo y de la comisión del banco, no del escribano.

Qué pedirle al banco por escrito

Una lista corta alcanza: monto neto a acreditar en la cuenta, cargos que descuentan el día de la liquidación, quién paga la tasación, si retienen sellos y de qué jurisdicción, y si el CFT del ejemplo incluye o no la escritura. Si la respuesta es «más o menos un 5», no alcanza para reservar el departamento. Si la respuesta es un anexo con importes, ahí sí podés sumar.

CreditoUva no intermedia la escritura ni cobra un porcentaje de ella. Si un dato de una ficha contradice el anexo del banco, manda el anexo, y si querés que corrijamos la ficha, escribinos por contacto con la URL o el PDF. La metodología dice qué entra en la cuota del simulador: la escritura no entra. Guardá el presupuesto del escribano con fecha, porque las escalas se actualizan y un número de hace seis meses no sirve para la reserva de ahora. Si el banco te descuenta algo el día de la liquidación, ese descuento tiene que estar en el mismo papel que el neto acreditado: si no está, no es un gasto estimable desde esta guía, es un cargo que todavía no te mostraron.

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