Guía
Cómo funciona un crédito hipotecario UVA, con la cuenta del simulador
De pesos a UVA, cuota francesa y qué ajusta el CER. Un caso numérico con la misma fórmula del simulador de CreditoUva, y lo que esa fórmula no incluye.
Redacción de CreditoUva · Publicado el · Actualizado el
El banco presta pesos y los anota en UVA
Un hipotecario UVA se liquida en pesos y, el mismo día, el banco divide ese importe por el valor de la UVA que publica el BCRA. El resultado es la cantidad de UVA que debés. A partir de ahí el contrato vive en esas unidades, no en un saldo fijo en pesos. Si mañana la UVA vale más, la misma deuda en UVA representa más pesos. No te prestaron más: cambió la unidad.
La UVA sigue al CER, el Coeficiente de Estabilización de Referencia, que a su vez se arma con el IPC. No es un dólar y no lo define el banco. El valor diario está en las series del BCRA. En CreditoUva la referencia que usan la calculadora y estos ejemplos es la del 26 de octubre de 2026, $2.168,29, que coincide con la serie que bajamos de la API del Central. El gráfico de cierres mensuales está en valor de la UVA.
Banco Nación, en la página de créditos hipotecarios leída el 1 de noviembre de 2026, lo dice en esos términos: préstamo en unidades de valor adquisitivo actualizables por CER, con hipoteca en primer grado. Banco Hipotecario describe la misma mecánica: la cantidad de UVA se fija al constituir la hipoteca, dividiendo los pesos por la cotización de ese día, y cada vencimiento se paga en pesos al valor publicado para la fecha de pago.
La cuota se calcula en UVA con sistema francés
Casi todas las piezas que leímos dicen «sistema francés». En ese sistema la cuota en UVA no cambia a lo largo del plazo. Lo que cambia mes a mes es el reparto: al principio casi toda la cuota es interés y al final casi toda es capital. El interés del mes es el saldo en UVA por la TNA dividida doce. No hace falta otra fórmula.
Como la multiplicación es lineal, da lo mismo correr el francés sobre los pesos del primer día o sobre las UVA y después pasar a pesos con el mismo valor. Por eso el simulador UVA puede estimar la cuota inicial en pesos con la TNA mínima de cada ficha sin convertir ida y vuelta. Esa igualdad se rompe apenas la UVA del mes que viene es otra: la cuota en UVA sigue igual y la de pesos se mueve con el índice.
El detalle de la primera cuota, la del mes 60 y la última, para el caso de trabajo de esta guía, está en la tabla de abajo y se explica paso a paso en amortización francesa en un UVA. La metodología de cálculo escribe la fórmula tal como está en el código.
Cómo se parte la cuota: mes 1, mes 60 y última cuota
Misma función que la tabla del simulador de cuotas. Interés del mes = saldo × TNA / 12. Amortización = cuota − interés. El saldo que sigue es el capital que después se reexpresa en pesos cuando se mueve la UVA.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Cuota (constante en este escenario) | $ 483.356 |
| Mes 1 · interés | $ 375.000 |
| Mes 1 · capital | $ 108.356 |
| Saldo después del mes 1 | $ 59.891.644 |
| Mes 60 · interés | $ 326.861 |
| Mes 60 · capital | $ 156.495 |
| Saldo después del mes 60 | $ 52.141.259 |
| Última cuota · interés | $ 3.002 |
| Última cuota · capital | $ 480.354 |
Un caso de 80 millones con 75% de financiación
Tomamos una propiedad de $80.000.000 y un 75% de financiación. El capital es $60.000.000. No es el LTV de un banco: Nación publica, para la línea al 6,7%, un máximo prestable de 157.500 UVA sobre una vivienda de hasta 210.000 UVA; Hipotecario publica hasta 80%; Patagonia, hasta 70% en compra. El 75% es el valor inicial del simulador, para que puedas repetir la cuenta allá.
Plazo: 240 meses. TNA: 7,5%, que es el tope que el sitio usa para marcar Compatible FGS, no la tasa que te va a liquidar un banco. Con la UVA de referencia, esos $60.000.000 son una cantidad concreta de UVA y la cuota francesa sale en las dos unidades. El ingreso de la tabla es el que haría falta para que esa cuota inicial sea el 25% del neto, la regla que aplica el simulador cuando cargás un ingreso. Si tu banco pide otro porcentaje, no uses el 25% como si fuera de ellos.
La última fila, «total si la UVA no se mueve», es un escenario falso a propósito. Sirve para ver intereses puros. No es una proyección de lo que vas a pagar en veinte años. Para eso está la guía de qué pasa con la cuota si sube la inflación.
Caso de trabajo: compra con 75% de financiación
Capital, plazo y TNA 7.50% son un caso de trabajo (el tope del fondeo FGS, no la tasa de un banco). La cuota sale de la misma función que el simulador: sistema francés con tasa mensual = TNA / 12. La UVA de referencia del sitio es $ 2.168 al 2026-10-26. Si la UVA no se moviera, el total de abajo es solo intereses más capital: no es el costo en un escenario de inflación.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor de la propiedad | $ 80.000.000 |
| Financiación | 75% |
| Capital en pesos | $ 60.000.000 |
| Capital en UVA | 27.671,58 |
| Plazo | 240 meses |
| TNA del caso | 7.50% |
| Cuota inicial en pesos | $ 483.356 |
| Cuota en UVA (constante) | 222,92 |
| Ingreso neto para llegar al 25% | $ 1.933.424 |
| Total si la UVA no se mueve | $ 116.005.420 |
| Intereses en ese escenario quieto | $ 56.005.420 |
Qué no está en esa cuota
La función no suma seguro de incendio, seguro de vida, IVA sobre intereses cuando corresponde, impuesto de sellos ni la comisión de originación. Esos cargos viven en el CFT, no en la TNA. Por eso una cuota de simulador queda por debajo de la cuota que termina en el débito. Supervielle publica, para un ejemplo de $10.000.000 a 240 meses y TNA 7,50%, una primera cuota de $77.274,81. La misma fórmula del sitio da otro número. No «corregimos» al banco: mostramos los dos y la diferencia en por qué la cuota del simulador no es el CFT.
Tampoco está el tope de cuota por CVS. Nación ofrece, para la línea de vivienda única con haberes y valor de hasta 210.000 UVA, una prima opcional que permite topear la cuota por el coeficiente de variación salarial en lugar de dejarla seguir a la UVA. El ejemplo con prima que publica el banco lleva el CFT TNA de 6,80% a 9,03%. Es un seguro de techo, con precio, no una característica de todos los UVA. ICBC menciona una extensión del plazo del 25% si la cuota UVA supera en 10% a la que resultaría de ajustar por CVS. Si tu banco no lo escribe, no lo des por incluido.
Cómo se mueve el saldo que todavía debés
Cada mes cancelás una porción de UVA. El saldo en UVA baja. El saldo en pesos puede subir igual, si la UVA de ese mes creció más de lo que amortizaste. Esa es la frase que más se malentiende: «pago todos los meses y debo más pesos». Podés deber más pesos y menos UVA al mismo tiempo. Para saber si estás cancelando capital mirá el saldo en UVA, no el extracto en pesos.
Si cancelás todo junto, el banco toma el saldo en UVA del día y lo pasa a pesos con la UVA de esa fecha. Sobre eso puede haber una comisión. Nación publica 4% del monto a cancelar, y dice que no la cobra si ya pasó la cuarta parte del plazo original o 180 días desde el otorgamiento, el que sea mayor. Patagonia publica 2% más IVA en la misma ventana. Brubank dice que cobra comisión más IVA y no publica el porcentaje. El desarrollo está en cancelación anticipada.
Qué mirar en la hoja del banco antes de comparar
Pedí cuatro números escritos, no el de la publicidad: TNA de tu caso (con o sin haberes), CFT o CFTEA del ejemplo que se parece a tu monto y plazo, porcentaje de tasación que financian y si la cuota que te muestran es pura o ya trae seguros. Con esos cuatro podés volver al simulador UVA y ver la cuota francesa de la TNA, y a la comparación de bancos para ver qué pudimos leer el 1 de noviembre de 2026 y qué quedó sin verificar.
La página crédito hipotecario UVA ordena las fichas del comparador. Esas fichas tienen fecha de revisión propia y pueden no coincidir con la tabla nueva: Patagonia, Supervielle y Comafi, en la lectura de noviembre, muestran tasas distintas de las que tenía la ficha de septiembre. Cuando hay dos fechas, manda la fuente y la fecha, no el recuerdo.
Preguntas frecuentes
¿La cuota UVA es fija en pesos?
No. En el sistema francés la cuota es fija en UVA. En pesos cambia cuando el BCRA publica otro valor de la UVA. El simulador de CreditoUva muestra la cuota al valor de referencia de hoy y no le aplica una inflación futura.
¿El ajuste UVA es un interés aparte de la TNA?
No. La TNA es el interés sobre el saldo. La UVA reexpresa ese saldo y esa cuota en pesos según el CER. Son dos movimientos distintos: uno es el precio del crédito y el otro es la unidad en la que está nominado.
¿El simulador alcanza para saber si el banco me aprueba?
No. La cuenta dice cuánto sale la cuota inicial con una TNA, un capital y un plazo. El banco mira ingresos, antigüedad, la tasación y el cupo de la línea. La aprobación no sale de esta página.