Guía
Cómo leer una oferta hipotecaria UVA línea por línea
TNA, TEA, CFT, LTV, UVA y cuota pura, aplicados a frases que los bancos publicaron el 1 de noviembre de 2026. El glosario define; esta guía lee una oferta.
Redacción de CreditoUva · Publicado el · Actualizado el
Una oferta es una frase con unidades, no un solo porcentaje
El glosario deja quietas las definiciones de TNA, TEA, CFT, UVA, CER, LTV y sistema francés. El problema aparece cuando la landing las pone en la misma oración. «7,50% + UVA» no es una TNA del 7,50% que ya trae la inflación adentro. Es una TNA del 7,50% aplicada sobre saldos medidos en UVA. Si leés el signo más como «me van a cobrar inflación más 7,50 de una sola vez en la cuota de hoy», vas a comparar mal contra una fija en pesos.
Esta guía recorre las piezas que sí pudimos leer el 1 de noviembre de 2026 y dice qué hacer con cada sigla. Los bancos que no respondieron están en la comparación como no verificados. No les armamos una oferta de ejemplo.
TNA, TEA y el CFT que viene al lado
La TNA es el nominal anual. En el simulador la pasamos a mensual dividiendo por doce. La TEA es la efectiva anual de esa misma tasa, con capitalización. Por eso al lado de un 7,50% de TNA aparece, una y otra vez, 7,76% de TEA: es la cuenta (1 + 0,075/12) elevado a la 12, menos uno, no un cargo escondido. Si tu oferta dice TNA 7,50% y TEA 7,76%, las dos hablan del interés. No sumes 7,50 y 7,76.
El CFT o el CFTEA mete, además del interés, los cargos que esa pieza decide incluir. Supervielle publica CFTEA con IVA 9,51% y sin IVA 7,86% al lado de la TNA 7,50%. El salto hasta 9,51% no es «la inflación»: es IVA y los otros componentes de ese ejemplo. Comafi, en el ejemplo a TNA 9%, publica CFTEA con IVA 11,46% y sin IVA 9,38%, y aparte dice que la bonificación deja el CFT en 7,76% cuando la TNA baja a 7,50%. Son dos renglones. Usar el 11,46% para la línea bonificada, o el 7,76% para quien no cobra el sueldo ahí, cruza mal las filas.
Hipotecario publica CFT con IVA 8,01% en vivienda permanente y 12,35% en no permanente, junto a TNA 7,5% y 9,5%. Nación publica CFT TNA 6,80% para el ejemplo al 6,7% sin prima de topeo, y 9,03% si adherís a la prima por CVS. La prima no cambia la TNA del 6,7%: cambia el costo del techo. El glosario no puede decirte eso. La página del banco, sí, si la leés hasta el cuadro.
LTV, plazo y la frase «hasta»
«Hasta el 80%» es un máximo, no el porcentaje de tu carpeta. Hipotecario lo publica sobre el valor del inmueble. Supervielle, el menor entre tasación y precio. Un «hasta» que depende de ingresos puede terminar en 60% aunque el cartel diga 75. Por eso el simulador te deja elegir el porcentaje: no lo adivina. La tabla de cómo se mueve la cuota entre 60% y 80% está en gastos de escrituración, separada de los gastos que no numeramos.
El plazo máximo tampoco es el plazo del ejemplo. Comafi dice hasta 20 años y el ejemplo legal está en 240 cuotas, que son 20 años: ahí coinciden. Hipotecario publica 180 meses como plazo único de primera vivienda. Nación ofrece 5, 10, 15, 20, 25 o 30. Simular a 30 años una línea cuyo máximo publicado es 15 te muestra una cuota que ese banco no vende. El simulador UVA marca si el plazo está entre los publicados en la ficha. Si la ficha está vieja respecto de la página de noviembre, manda la página.
Cuota en pesos, cuota en UVA y «cuota pura»
Comafi explica que el préstamo se liquida en pesos, el capital se expresa en UVA y la cuota del mes es la cuota en UVA por el valor del día del vencimiento. En el ejemplo, 217,67 UVA. El importe en pesos que ponen al lado ($462.352,85) vale solo «si el valor UVA fuera el mismo». Esa condición está escrita. Sacarla y publicar el peso como cuota fija es adulterar la frase.
Patagonia llama «cuota pura» a capital más intereses, y aclara que el CFTEA no incluye el seguro de incendio. El simulador de CreditoUva está del lado de la cuota pura: interés y amortización, sin seguro. Cuando un banco publica una «primera cuota» más baja o más alta que la fórmula, como Supervielle con $77.274,81 contra la francesa del sitio, no elijas el número que te gusta. Los dos están en la guía del simulador y el CFT, con la diferencia calculada.
Si la oferta trae un valor de UVA con fecha —Supervielle cita el 14 de septiembre de 2026 a $2.116,04; Patagonia, el 16 de septiembre a $2.122,91; la referencia del sitio es el 26 de octubre a $2.168,29— no actualices la cuota del banco a ojo. O rehacés la francesa con la TNA, o multiplicás las UVA de la cuota por el valor nuevo. Mezclar el peso viejo con la UVA nueva cuenta dos veces, o ninguna.
La fórmula del sitio contra dos ejemplos publicados por bancos
Supervielle, en la página leída el 1/11/2026, dice que un préstamo de $10.000.000 a 240 meses con TNA 7,50% tiene una primera cuota estimada de $77.274,81 (UVA del 14/09/2026 a $2.116,04). Comafi dice que $50.000.000 a TNA 9% en 240 cuotas equivalen a 217,67 UVA y a $462.352,85 si la UVA no se mueve (UVA del 18/09/2026). La fila «simulador» es cuotaSistemaFrances. No corregimos el número del banco ni al revés: si no coinciden, el banco puede estar sumando IVA, redondeo de UVA o un cargo que esta función no tiene.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Simulador · $10.000.000 · 240 meses · TNA 7,50% | $ 80.559 |
| Cifra publicada por Supervielle para ese caso | $ 77.275 |
| Diferencia (simulador − cifra del banco) | $ 3.285 |
| Simulador · $50.000.000 · 240 meses · TNA 9% | $ 449.863 |
| Cifra publicada por Comafi para ese caso | $ 462.353 |
| Diferencia (simulador − cifra del banco) | -$ 12.490 |
Haberes, vigencia y la letra chica que cambia la tasa
Casi todas las tasas bajas que leímos están condicionadas. Supervielle: vigencia del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026 y haberes en cuenta sueldo, con un mes previo. Patagonia: 7,50% con haberes y 10,50% sin ellos. Comafi: la bonificación dura mientras dure la relación. Hipotecario: 400 puntos básicos más si dejás de acreditar. Nación: 6,7% solo en el caso de vivienda única, haberes y valor de hasta 210.000 UVA. Leer la TNA sin la condición es leer otra oferta.
«No constituye una oferta de crédito», la frase de Supervielle, significa que la landing no te obliga al banco ni al revés. El número sirve para comparar y para preguntar. El que obliga es la liquidación con tu nombre. El glosario sigue siendo el lugar de la definición corta. Esta página es el modo de no perder la condición que va al lado del porcentaje. Si una sigla no está ni ahí ni acá, no la completes: preguntála y, si la página del sitio quedó corta, avisanos por contacto. Cuando la liquidación llegue, marcá con lápiz cinco casillas: TNA de tu caso, TEA que la acompaña, CFT o CFTEA con y sin IVA si vienen los dos, plazo en meses y porcentaje de tasación. Si una casilla está vacía, la oferta todavía no se puede simular en serio. El simulador UVA no rellena casillas vacías con el promedio del sistema.
Preguntas frecuentes
¿Esta página reemplaza al glosario?
No. El glosario define cada término en corto. Acá se usan sobre frases reales de las landings, para ver qué número mirar primero y cuál no mezclar.
¿El CFT incluye la inflación futura?
En los ejemplos UVA que leímos, el CFT o el CFTEA acompaña a la TNA de la unidad del crédito. No es una proyección del IPC. Una TNA del 7,5% con CFTEA del 8% no significa que tu cuota en pesos vaya a subir solo ese diferencia.
¿Qué es la cuota pura?
Patagonia la define en el ejemplo legal como amortización de capital más intereses. No incluye el seguro de incendio, que esa misma página dice que el CFTEA no incorpora. Es la prima hermana de lo que calcula el simulador de CreditoUva, no la cuota del débito.